Gemeenten zoeken naar manieren om tekorten op hun grondexploitatie te dekken. Het afromen van de waardestijging van grond bij een bestemmingswijziging lijkt een voor de hand liggende bron, maar volgens het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) valt de opbrengst tegen en is het risico op vertraging van woningbouw reëel. Voor ontwikkelaars met bestaande grondposities is vooral de overgangsregeling van belang.
De cijfers van het EIB
Het EIB onderzocht in het rapport ‘Waardeafroming op de grondmarkt’ twee routes: een nieuwe planbatenheffing en uitbreiding van het kostenverhaal. Een planbatenheffing zou gemeenten naar schatting 200 tot 220 miljoen euro per jaar opleveren. Uitbreiding van het kostenverhaal levert waarschijnlijk minder op. Het instituut noemt beide bedragen zeer bescheiden in verhouding tot de woningbouwopgave.
De reden is dat de grootste waardesprong alleen optreedt wanneer landbouwgrond een woonbestemming krijgt. Buitenstedelijke locaties zijn goed voor ongeveer 30 procent van het planaanbod tot en met 2044, en een deel daarvan is al in handen van gemeenten. Daardoor zouden de maatregelen maar op ongeveer 20 procent van de nieuwbouw effect hebben. Bij binnenstedelijke herontwikkeling is de grond vaak al veel waard en stijgt die waarde nauwelijks. Op buitenstedelijke locaties maakt de grondverwerving gemiddeld 7 procent uit van de stichtingskosten van een woning.
Waar het knelt
Als de overheid de volledige waardestijging afroomt, verdwijnt de prikkel voor grondeigenaren om te verkopen en droogt het aanbod van bouwgrond op. Daarnaast zijn veel grondposities jaren geleden verworven op basis van andere financiële uitgangspunten. Nieuwe heffingen of waarderingsregels kunnen volgens het EIB leiden tot heronderhandelingen en juridische procedures. Een ruime overgangsregeling is daarom waarschijnlijk nodig.
Van de twee routes geeft het EIB de voorkeur aan uitbreiding van het kostenverhaal, waarbij gemeenten meer kosten voor bijvoorbeeld infrastructuur en openbare voorzieningen op ontwikkelaars verhalen. Een aparte planbatenheffing is ingewikkelder, vraagt extra ambtelijke capaciteit en de opbrengst belandt waarschijnlijk in de algemene middelen.
Wat betekent dit voor u
Bent u ontwikkelaar of bouwer met grondposities, dan is de kans groter dat gemeenten in de toekomst meer kosten voor infrastructuur en voorzieningen bij u neerleggen dan dat er een aparte heffing komt. Neem dat scenario mee in lopende haalbaarheidsberekeningen en in afspraken met gemeenten over kostenverhaal. Volg ook hoe een eventuele overgangsregeling wordt ingericht. Ontstaat er onenigheid over bestaande afspraken, dan is het verstandig te weten hoe u juridisch staat. Twijfelt u of uw rechtsbijstand- of bestuurdersaansprakelijkheidsdekking zo’n geschil afdekt? Laurus doet gratis een verzekeringscheck: laurusverzekeringen.nl/verzekeringscheck
Bron: PropertyNL
