Een gemeente die bij nieuwbouw een vast aandeel betaalbare woningen eist, kan daarmee het tegendeel bereiken van wat zij wil. Volgens het Centraal Planbureau verlagen zulke eisen de opbrengst van een project, met als risico dat investeerders bouwplannen uitstellen of laten varen. Voor ontwikkelaars en beleggers raakt dat direct aan de haalbaarheid van plannen die nu op tafel liggen.
Opbrengst onder druk op dure locaties
Het CPB beschrijft het effect in de publicatie Verdelingseffecten van woningmarktbeleid. Het mechanisme is eenvoudig: een verplicht deel sociale huur of betaalbare koop drukt de opbrengst van een plan. Waar de grond in het huidige gebruik al veel waard is, kan een project daardoor onrendabel worden. Juist op de plekken waar de vraag het grootst is, zoals in steden waar leraren en verpleegkundigen dicht bij hun werk willen wonen, wringt het dus het meest.
Subsidie kan zo’n project alsnog over de streep trekken, maar het planbureau ziet ook een keerzijde. Als ontwikkelaars gaan verwachten dat de overheid tekorten bij gebiedsontwikkeling blijft aanvullen, kan dat de grondprijzen opdrijven. Dan ontstaan bij volgende projecten weer nieuwe financieringsgaten.
Betaalbaar gebouwd is nog niet goed verdeeld
Een tweede punt raakt aan de doelgroep. Betaalbare nieuwbouw belandt volgens het CPB niet automatisch bij de huishoudens voor wie die bedoeld is: mensen die te veel verdienen voor sociale huur, maar te weinig kunnen lenen voor een koopwoning in de buurt. Ook andere groepen dingen naar die woningen mee. Een mix van woningtypen in één plan kan die concurrentie volgens het planbureau verkleinen.
Het rapport past in een bredere zoektocht naar meer bouwtempo, waarin het Rijk onder meer vijf nieuwe grootschalige woningbouwlocaties aanwees en een provincie zelfs tijdelijk gemeentegrond opkoopt om projecten vlot te trekken.
Rekenen voordat het programma vastligt
Voor ontwikkelaars, beleggers en bouwers ligt de les vooral in de volgorde. Wie vroeg in het proces met de gemeente doorrekent wat een betaalbaarheidseis op een specifieke locatie doet met de grondwaarde en het rendement, voorkomt dat een plan pas na maanden voorbereiding vastloopt. Het CPB-rapport geeft daarbij een onafhankelijk argument om de woningmix en eventuele subsidie mee op tafel te leggen. Weet u bij uw lopende plannen al hoeveel ruimte er overblijft als het betaalbare deel met tien procentpunt stijgt?
Bron: Binnenlands Bestuur, “Betaalbaarheidseisen kunnen woningbouw juist afremmen, waarschuwt CPB“
