Verhuurders die in hun huurcontracten indexatie en een vaste opslag in één beding combineren, moeten nog jaren rekening houden met onzekerheid over hun huurinkomsten. Een recent arrest van het Europese Hof van Justitie over proceskosten lijkt houvast te bieden, maar die conclusie is volgens een huurrechtspecialist te vroeg. Voor beleggers en makelaars die huurportefeuilles beheren of verhandelen, blijft dit een open punt in elke waardering. Het sluit aan bij een eerder punt: ook een huurverhoging na woningverbetering houdt alleen stand met afspraken vooraf, en de contracttekst bepaalt ook hier wat overeind blijft.
Hoe de Nederlandse lijn nu loopt
De Hoge Raad oordeelde in november 2024 dat indexatie op basis van de consumentenprijsindex en een opslag twee afzonderlijke bedingen zijn. Is de opslag oneerlijk, dan vervalt alleen die opslag en blijft de indexatie overeind. Een opslag tot 3 procent geldt in het algemeen niet als oneerlijk. Een opslag van 5 procent vond het gerechtshof Amsterdam in december 2025 wel oneerlijk.
Of die splitsing ook past binnen het Europese recht, staat nog niet vast. De rechtbank Amsterdam legde in juli 2026 prejudiciële vragen voor aan het Hof van Justitie. Dat moet onder meer zeggen of indexatie en opslag los van elkaar mogen worden beoordeeld en wat er gebeurt als het hele mechanisme voor huurprijswijziging oneerlijk blijkt. ING verwacht dat die uitspraak anderhalf tot twee jaar op zich laat wachten.
Waarom het proceskostenarrest weinig zegt
Op 1 oktober 2026 deed het Hof wel uitspraak in een andere Nederlandse huurzaak, over een oneerlijk proceskostenbeding. Een huurder die een procedure verliest, kan nog steeds de gewone proceskosten moeten betalen, ook als dat beding uit het contract is geschrapt. De reden is dat de proceskostenveroordeling een eigen wettelijke regel is, die los staat van het contract.
Bij indexatie ligt dat anders. Daar gaat het om de vraag of één contractueel mechanisme in delen mag worden geknipt, zodat het indexatiedeel blijft staan. Wat dan overblijft, volgt niet uit de wet maar uit de huurovereenkomst zelf. Het proceskostenarrest laat vooral zien dat het uitmaakt waar een regel vandaan komt die na een oneerlijk beding nog wordt toegepast. Of de indexatie daardoor overeind blijft, moet het Hof nog beslissen.
Wat betekent dit voor u
Tot het Hof uitspraak doet, geldt de Nederlandse lijn, maar het risico blijft bestaan voor iedereen die beroeps- of bedrijfsmatig aan consumenten verhuurt. De richtlijn over oneerlijke bedingen geldt namelijk alleen tussen een handelaar en een consument. Breng daarom in kaart welke contracten indexatie en opslag in één clausule combineren en hoe hoog die opslag is. Nu beleggers weer volop huurwoningen kopen, vaak om ze later te verkopen, hoort dat bij aan- of verkoop van een portefeuille thuis in het due diligence-onderzoek, net als de vraag welk deel van de huurstroom bij een ongunstige uitspraak onder druk komt. Kent u de verdeling van deze clausules in uw eigen portefeuille al?
Bron: Vastgoed Insider, “Kunnen huurders ‘miljarden terugkrijgen’? Arrest Europees Hof biedt verhuurders nog geen houvast in discussie over huurindexatie met opslag“
