Wie als verhuurder of belegger een woning verbetert, kan daarvoor een extra huurverhoging afspreken, bovenop de jaarlijkse verhoging. Maar die verhoging houdt alleen stand als de afspraak vooraf en op de juiste manier is gemaakt. Vastgoed Insider zet de spelregels op een rij, en die zijn strenger dan veel verhuurders denken.
Verbetering is iets anders dan onderhoud
Een hogere huur na een ingreep mag alleen voor echte verbetering: meer comfort, extra voorzieningen of een betere energieprestatie. Wie een versleten keuken vervangt door een vergelijkbare, doet onderhoud en kan daar geen extra huur voor vragen. Kiest u voor een duidelijk betere keuken, dan telt alleen het meerdere deel van de investering mee.
Daarom is het verstandig om vóór de start van het werk schriftelijk vast te leggen welke verbetering wordt uitgevoerd, wat die kost en welke verhoging daarbij hoort. Offertes waarin onderhoud en verbetering apart staan, maken die splitsing controleerbaar. Wie pas na de verbouwing over de huur begint, heeft volgens de bron zijn onderhandelingspositie al uit handen gegeven. De huurder moet bovendien vooraf instemmen met de verbetering. Bij renovatie van een complex van tien of meer woningen geldt een voorstel als redelijk als 70 procent van de huurders instemt.
Het puntenplafond blijft gelden
De Huurcommissie koppelt een redelijke verhoging aan de investering en heeft daarvoor een beleidsboek en een rekenhulp. De bron raadt aan die methode bij gereguleerde contracten ook te gebruiken als toetsing niet verplicht is, en de verhoging pas door te voeren als het werk is opgeleverd. Ook na de verbetering mag de huur niet boven de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel uitkomen. Jaarlijkse indexatie en verbeterverhoging moeten samen onder dat plafond blijven. Bij verduurzaming lopen beide sporen samen: een betere labelstap verhoogt het puntenplafond, terwijl de investering een verbeterverhoging kan rechtvaardigen. Dat sluit aan bij de bredere vraag hoe woningverduurzaming verder gaat dan energielabel D.
Veelgemaakte fouten kosten al snel een jaar: onderhoud als verbetering presenteren, de aanzegtermijn of de verplichte inhoud van de aanzegging missen, bij kamerverhuur niet per kamer onderbouwen, of aanzeggen boven het plafond. Bij sociale huur en middenhuur moet een beoordeling door de Huurcommissie binnen drie maanden na de verbetering worden gevraagd.
Wat betekent dit voor u
Voor beleggers die nu kiezen tussen aanhouden of uitponden, bepaalt een correct onderbouwde verbeterverhoging mede of een renovatie rendabel is. Voor makelaars en beheerders ligt hier een rol in de voorbereiding: zorg dat offerte, splitsing en instemming rond zijn voordat de aannemer begint. Ook aannemers helpen hun opdrachtgever met een offerte die onderhoud en verbetering apart prijst. De praktische vraag voor elk project: staat de afspraak met de huurder op papier voordat de eerste wand openligt?
Bron: Vastgoed Insider, “Zo regel je een huurverhoging na woningverbetering die standhoudt bij de Huurcommissie“
