Wie een huurwoning beheert, kent het najaarspatroon: beslagen ramen, zwarte plekken in een hoek en de vraag wie het moet oplossen. De reflex is vaak dat de huurder beter moet ventileren. Een beheermakelaar waarschuwt in Vastgoed Insider dat dit te kort door de bocht is. De oorzaak bepaalt wie opdraait voor de kosten, en wie alleen de schimmel wegpoetst, ziet het probleem terugkomen.
Condens is niet altijd hetzelfde
De plek van het vocht zegt veel. Condens aan de binnenkant van het raam kan wijzen op hoge luchtvochtigheid, te weinig ventilatie of slecht isolerend glas. Condens aan de buitenkant komt juist voor bij goed isolerend glas en is meestal onschuldig. Staat het vocht tussen de glasplaten, dan is de afdichting kapot en moet de ruit vaak vervangen worden.
Schimmel ontstaat daarnaast door koudebruggen, lekkages, optrekkend vocht, mechanische ventilatie die slecht werkt of te weinig verwarmingsmogelijkheden. Schimmel achter een kast tegen een koude buitenmuur heeft vaak een andere oorzaak dan schimmel in de badkamer.
Waar de verantwoordelijkheid ligt
De huurder moet de woning normaal gebruiken: ventileren, verwarmen en klein onderhoud uitvoeren. Sluit een huurder structureel de roosters af, dan werkt hij mee aan het probleem. Zijn de ventilatiemogelijkheden technisch onvoldoende of zit er een bouwkundig gebrek achter, dan ligt de verantwoordelijkheid bij de verhuurder.
Ernstige vochtproblemen kunnen volgens het Beleidsboek Gebreken van de Huurcommissie als gebrek gelden. Onder voorwaarden is dan een tijdelijke huurverlaging mogelijk. Niet elk beslagen raam geeft daar recht op, maar alleen adviseren om een raam open te zetten is onvoldoende als er aanwijzingen zijn voor een technisch probleem.
Isoleren zonder ventileren verschuift het probleem
Opvallend is de keerzijde van verduurzaming. Wie isoleert, HR++-glas plaatst of kieren dichtzet, haalt ook de natuurlijke luchtuitwisseling weg. Zonder goede ventilatievoorziening verschuift het probleem van de energierekening naar de schimmelbestrijding. Dat sluit aan bij de eerdere constatering dat woningverduurzaming om meer vraagt dan een beter energielabel. Ook bij werk dat verhuurders na een verbetering laten uitvoeren, zoals bij een huurverhoging na woningverbetering, loont het om vooraf vast te leggen wat er is aangepast.
Wat dit betekent voor makelaars en beheerders
Voor beheerders en verhuurmakelaars is een eerste inspectie met foto’s en een korte oorzaakanalyse het sterkste hulpmiddel. Leg vast of de roosters open staan, hoe de mechanische ventilatie presteert en of er lekkages of koudebruggen zijn. Dat voorkomt discussie en voorkomt dat een vermijdbaar gebrek later bij de Huurcommissie terechtkomt. Hoe vaak controleert u bij een melding van schimmel eerst de ventilatie, voordat u een schilder inschakelt?
Bron: Vastgoed Insider, “Let op bij schimmel in de huurwoning: de oorzaak bepaalt of verhuurder of huurder moet opdraaien“
