Een gemeente die op eigen grond een wijk met bijna 650 woningen ontwikkelt, ziet in Sint-Oedenrode hoe snel een grondexploitatie kan gaan wringen. De bouwrijpmaakkosten vallen tegen en het eerste wat sneuvelt, is middeldure huur. Voor ontwikkelaars en beleggers die op dit segment rekenen, is het een waarschuwing dat dit type woning bij gemeentelijke grondbedrijven snel onder druk komt.
Een tekort van 3,8 miljoen euro
De wijk De Dreven aan de noordkant van het dorp staat al langere tijd op de planning. Het bouw- en woonrijp maken van de grond wordt bijna 7 miljoen euro duurder dan verwacht. De gemeente verwacht daardoor een tekort op de grondexploitatie van 3,8 miljoen euro. Om de begroting te verbeteren schrapte het college de 86 middeldure huurwoningen en verving ze door koopwoningen, die financieel aantrekkelijker zijn.
Raad kiest voor sluitende begroting
Een lokale partij wilde alsnog 65 middeldure huurwoningen en 118 middeldure koopwoningen in het plan opnemen. Dat amendement haalde het niet, omdat het een extra kostenpost van bijna 3 miljoen euro meebracht. Wel nam de raad een motie aan om de Realisatiestimulans in te zetten, een rijksbijdrage van 7.000 euro per betaalbare woning, voor meer betaalbaar bouwen in dit plan. Het aangenomen programma telt 647 woningen: 202 sociale huur, 69 goedkope koop, 183 middeldure koop en 193 dure koop.
Het aandeel middeldure huur in de gemeente ligt volgens het college rond de 10 procent, in lijn met de doelstelling. Daarom kan het segment bij latere gronduitgiftes alsnog terugkomen.
Waarom middenhuur kwetsbaar is
Het patroon past bij eerdere signalen. Wie betaalbaarheidseisen oplegt, drukt de opbrengst van een plan, en wie zijn grond zelf ontwikkelt, voelt dat direct in de begroting. Dat sluit aan bij de eerdere vaststelling dat het afromen van grondwinst gemeenten weinig oplevert en woningbouw kan remmen. Middenhuur heeft bovendien een zwakke plek: de huuropbrengst is begrensd, terwijl de bouwkosten gewoon doorlopen.
Wat dit betekent voor ontwikkelaars en beleggers
Wie middeldure huur wil realiseren, kan er beter niet van uitgaan dat het programma ongewijzigd blijft tot de gronduitgifte. Gemeenten met een tekort op hun grondexploitatie kijken eerst naar het deel van het plan dat het meeste kost. Dat vraagt om een vroeg gesprek over grondprijs, afspraken over rijksbijdragen en eventueel een ander tijdstip van uitgifte. Voor beleggers is het interessant dat een latere fase kansen kan bieden, mits de gemeente daar de ruimte voor houdt. Hoe flexibel is uw rendementsberekening als het huursegment pas in een volgende fase aan de beurt komt?
Bron: PropertyNL, “Middeldure huur sneuvelt voorlopig in nieuwe woonwijk Sint-Oedenrode“
